Hosté:
Michal Skořepa, makroekonomický analytik, Česká spořitelna
Jaromír Šindel, hlavní ekonom, Česká bankovní asociace
Petr Dufek, hlavní ekonom, Banka Creditas
Mikoláš Opletal, advokační pracovník, Platforma pro sociální bydlení

Růst úrokových sazeb, stagnující příjmy a nedostatečná výstavba společně mění mapu českého bydlení. V posledních letech se sen o vlastní nemovitosti stal luxusem, který si dokáže splnit stále méně lidí, a část populace se tak přesouvá do nájmů. Často nikoliv z přesvědčení, ale z nutnosti. Jaké jsou příčiny bytové krize a jaké má tato nouze důsledky?

Shoda mezi ekonomy panovala v tom, že klíčovým problémem je nízká nabídka. „V Česku extrémně málo stavíme. Poptávka po vlastním bydlení je přitom trvale silná, a protože stavební povolení trvá často i deset let, není divu, že ceny neklesají,“ uvedl Petr Dufek, hlavní ekonom Banky Creditas.

Hypotéky jako investice, ne pro domov

Zatímco sousední země zvládly udržet tempo mezi růstem mezd a cen, v Česku příjmy domácností dlouhodobě zaostávají. Michal Skořepa, makroekonomický analytik České spořitelny, připomněl, že „české mzdy jsou velmi nízké vůči tomu, jak je česká práce žádaná,“ což uměle zvyšuje poměr ceny bydlení k příjmům.

Podle hlavního ekonoma České bankovní asociace Jaromíra Šindela jsou vysoké úroky až druhotný problém. „Primárně je to o cenách nemovitostí,“ řekl. Hypotéky se tak stávají méně dostupné, přesto paradoxně zažívají objemový boom. A to nikoliv proto, že by lidé měli více peněz, ale z obavy, že později bude ještě dráž. Jak dodal Petr Dufek: „Mnozí kupují byt teď, protože mají strach, že za rok bude o dalších dvacet procent dražší.“ Obavy z dalšího růstu cen tak paradoxně tlačí poptávku dál, i když jsou úroky nejvyšší za poslední dekádu.

Michal Skořepa upozornil na změnu motivace části kupujících. Nejde už jen o zájem o vlastní střechu nad hlavou, ale o investiční kalkul. „Mnoho lidí nekupuje byt proto, že ho zoufale potřebují, aby měli kde bydlet. Ale proto, že se těší, že bude ještě dražší.“ Do poptávky po nemovitostech tak vstupují i ti, kteří už bydlení mají, a peníze z podnikání nebo prodeje vkládají do dalších bytů. Tím se celý trh utahuje a vytlačuje střední třídu.

Z dlouhodobého hlediska se podle ekonomů nedá očekávat, že by se hypotéky vrátily k „dvojkovým“ sazbám. Experti se shodli na tom, že čtyři či čtyři a půl procenta jsou teď nový normál. „Čekat na trojku je velmi nepravděpodobné,“ shrnul Skořepa.

Nájem jako nutnost, ne volba

Růst cen bytů a hypoték přirozeně tlačí lidi do nájmů. „Mladí lidé ve velkých městech už většinově bydlí v nájmu, ale není to jejich volba, je to spíš ekonomická nutnost,“ uvedl Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení. Podle něj je český nájemní trh dlouhodobě nestabilní a často i nelegální: krátkodobé smlouvy na pár měsíců, nevratné kauce, ústní dohody… nejsou výjimkou. „Lidé raději přistoupí na nelegální podmínky, než aby riskovali, že skončí na ulici. Týká se to uprchlíků z Ukrajiny i rodin s dětmi,“ dodal Opletal. „Už dnes máme 160 tisíc lidí v bytové nouzi a další milion a půl ohrožených. Nejde o riziko – to už se skutečně děje,“ popsal situaci.

Role státu je v otázce bydlení nutná, hlavně pokud jde o podporu výstavby, nikoliv o dotace či zvýhodněné hypotéky. „Každý krok, který zvýší dostupnost úvěrů, jen dál zvedne ceny nemovitostí, pokud se nezačne více stavět,“ řekl Dufek. S ostatními řečníky se shodl na tom, že aktivnější by měly být města a obce – ne nutně stavět samy, ale vytvářet příznivé podmínky pro developery.

Michal Skořepa připomněl, že vlastnické bydlení je už dnes standardně podporované nízkou daní z nemovitosti či odpočty úroků z hypoték. „Nevidím důvod, proč bychom měli podporovat vlastnické bydlení ještě víc. Naopak, stát by měl posílit segment nájemního bydlení, kde chybí pružnost a jistota,“ uvedl závěrem.