Účastníci debaty:

• Karel Havlíček, místopředseda Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR
• Vít Lesák, ředitel odboru politiky bydlení, Ministerstvo pro místní rozvoj
• Marcela Fialková, ředitelka strategie, Urban Developers and Investors Ltd. Group
• Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení

Bydlení a energie jako každodenní výzva

Bydlení a energie jsou základní součástí každodenního života – a zároveň čím dál větším problémem. Ceny nájmů i nemovitostí rostou, stejně jako účty za plyn a elektřinu. Získání hypotéky je pro mnoho lidí stále obtížnější, dostupné nájemní bydlení mizí a příjmy často nestačí držet krok. Dopady pociťují mladé rodiny, senioři i lidé v produktivním věku. Dostalo se Česko do bytové krize?

Krize dostupného bydlení

Ano – v oblasti dostupnosti bydlení se Česko nachází v krizi. Na tom se řečníci shodli hned v úvodu debaty.

„Nemůžeme se tvářit, že jsme na tom dobře, když dostupnost bydlení v Praze je druhá nejhorší v celé Evropské unii,“ konstatoval Karel Havlíček. Podle studie Deloitte je dostupnost bydlení v Česku (poměr mezi mzdami a cenami nových bytů) vůbec nejhorší v EU. Pořízení nové nemovitosti vyjde na ekvivalent zhruba 15 hrubých ročních platů. Praha je navíc po Amsterdamu druhou nejméně dostupnou evropskou metropolí. Havlíček k tomu dodal, že česká metropole má i nejvyšší ceny energií v celé EU.

Vít Lesák z Ministerstva pro místní rozvoj upozornil, že je třeba rozlišovat mezi nájemním a vlastnickým bydlením. „U nájemního bydlení také záleží na tom, zda jste v dlouhodobé historické smlouvě, nebo vstupujete na trh poprvé – tam jsou rozdíly až 50 % mezi výší nájmů,“ uvedl.

Současná situace podle něj naznačuje, že éra vlastnického bydlení pomalu končí a nastupuje éra nájemní. Přestože ceny pronájmů rostou, stále jsou nižší než splátky hypotéky. Jakub Vysocký, prezident Asociace nájemního bydlení, uvedl vlastní výpočet: průměrný nájem je zhruba o 9 000 Kč levnější než splátka hypotéky.

„Už asi čtyři roky – od začátku energetické krize, která výrazně zdražila nemovitosti i úvěry – můžeme sledovat rozevírání nůžek mezi nájmy a hypotékami. V tuto chvíli je nájemní bydlení v ČR v průměru zhruba o 9 000 Kč výhodnější,“ vysvětlil.

Kam jsme se dostali

Proč se Česko dostalo do bytové krize? Podle všech vystupujících je hlavní příčinou pomalé tempo výstavby. „Tam je zakopaný pes, to je základ veškerých problémů,“ uvedl Havlíček.

Hlavní překážkou je podle něj zdlouhavé stavební řízení. Například v Praze může schvalování stavebního povolení trvat až osm let – během nichž developeři musí čekat a sledovat, jak se zvyšují ceny materiálu.

Marcela Fialková přidala příklad z Varšavy: „Jak bude Praha vypadat v roce 2030? To je za pět let. Ve Varšavě do té doby vznikne o 100 tisíc bytů víc než v Praze, pokud se u nás nic nezmění.“ Podle ní by si Praha měla stanovit ambiciózní cíl – postavit alespoň 20 až 25 tisíc bytů ročně, aby se situace stabilizovala.

Jakub Vysocký vidí příčinu také v chybném, nepřesném a pomalém územním plánování. „Bez kvalitního územního plánování nebudeme schopni rychle a efektivně povolovat stavby,“ uvedl. Zároveň otevřel otázku, zda musí mít všechny stavby stejné podmínky:
„Bavme se o tom, jestli nájemní projekty potřebují mít stejný normativ na parkovací místa jako rezidenční.“

Další problém představuje nedostatek přesných dat: nevíme, kolik obecních bytů existuje, jak jsou spravovány a zda jsou skutečně využívány. Podle Vysockého se jedná o 150 až 200 tisíc bytů, které neslouží účelu, pro který byly postaveny.

Jako sekundární příčiny pomalé výstavby uvedli Havlíček i Lesák drahé hypotéky a nízké příjmy obyvatel.

Co s tím? Řešení je až překvapivě jednoduché – stavět!

Inspiraci lze hledat v zahraničí. Lesák zmínil Irsko, které ročně investuje 100 miliard korun do podpory dostupného bydlení. „Mají tři státní agentury, které rozvíjejí pozemky, nastavují PPP projekty a každé dva roky přicházejí s novým programem,“ popsal. V Nizozemsku dokázali navýšit počet plánovaných bytů ze 60 na 110 tisíc.

Role státu: správa, výstavba, motivace

Podle řečníků je klíčové správně nastavit politiku a financování bydlení. Nejde pouze o funkční stavební zákon a digitalizaci řízení – byť zkrácení doby na získání povolení je zásadní.

Karel Havlíček se vrátil k návrhu stavebního zákona z dob vlády hnutí ANO, který počítal s vytvořením tzv. superúřadu pro stavebnictví. Ten by měl zrychlit povolovací procesy a odstranit byrokratické bariéry. „Jsme přesvědčeni, že to byla správná cesta a musíme se k ní vrátit,“ uvedl. Digitalizaci procesu by podle něj mohl pomoci PPP projekt – stát by mohl vypsat soutěž a přizvat soukromý sektor k vývoji systému. 

Havlíček navrhl rozdělit oblast bydlení do čtyř kategorií, kterým je třeba věnovat specifickou pozornost:

• Družstevní bydlení – pomoc by mohla přijít v podobě delšího horizontu splácení se státní garancí.
• Obecní bydlení – nutná je revize, evidence a stanovení jasných pravidel přidělování.
• Firemní bydlení – stát by mohl motivovat firmy pomocí daňových úlev a odpisů.
• Státní bydlení – mělo by sloužit pro krizové profese jako lékaři, hasiči, vojáci nebo zdravotní sestry.

Jakub Vysocký zdůraznil, že nestačí pouze postavit 30 tisíc nových obecních bytů, ale je zásadní zajistit jejich správu: „Máme nějaký celostátní systém přidělování městských a obecních bytů, nebo si to každý starosta určuje sám?“ ptal se.

Evropský rozměr a financování

Problém dostupnosti bydlení řeší i EU. Evropská investiční banka přislíbila Česku půjčku ve výši 1 miliardy eur na připravené projekty.

Podle Lesáka má ČR aktuálně připraveno 300 projektů, které čekají jen na financování – stavební povolení už mají. Některé se týkají nové výstavby, jiné rekonstrukce nebo nákupu bytů.

PPP projekty jako cesta, ale ne bez překážek

PPP (Public-Private Partnership) projekty mohou rozhýbat trh s výstavbou. Stát vlastní velké množství pozemků a mohl by je nabídnout firmám, které zajistí samotnou stavbu.

„Stát má možnosti, ale dosud se výrazně nezapojil,“ uvedla Marcela Fialková. Havlíček ale varoval, že PPP je procesně velmi náročné připravit.

Shrnutí a doporučení

• Česká republika čelí krizi dostupnosti bydlení – nejvíce v Praze a dalších velkých městech.
• Hlavní příčiny: pomalé stavební řízení, chybějící digitalizace, neefektivní územní plánování, nedostatek dat o obecních bytech.
• Řešení:
  • urychlit a zjednodušit výstavbu,
  • důsledná revize obecního bytového fondu,
  • větší zapojení státu formou výstavby, garancí či finančních pobídek,
  • otevření PPP modelu spolupráce,
  • čerpání evropských prostředků.